De Omgevingswet treedt per 1 januari 2024 in werking.
Dit is een belangrijke wet die diverse wetten en regelgeving bundelt en moderniseert. Denk hierbij aan wet- en regelgeving over bouwen, milieu, water, ruimtelijke ordening en natuur. Zo gaan 26 wetten geheel of gedeeltelijk op in de Omgevingswet, gaan 60 Algemene Maatregelen van bestuur over in 4 en gaan 75 ministeriële regelingen over in 1 omgevingsregeling.
Ook voor de makelaardij is dit een belangrijke wet. Een aantal begrippen uit deze wet lichten we in dat kader verder toe.
Het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO)
Het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO) is het fundament onder de Omgevingswet. Op het moment dat de Omgevingswet in werking treedt dient elke gemeente in Nederland aangesloten te zijn op het DSO. Eén digitaal loket voor het aanvragen van vergunningen, raadplegen van de geldende regels per locatie, en op termijn informatie over de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. Het DSO is het nieuwe Omgevingsloket. Alle plannen van zowel het Rijk, provincie, waterschap of gemeentes zijn te raadplegen via dit digitale stelsel.
Omgevingswet en algemene maatregelen van bestuur (AMvB’s)
De Omgevingswet voegt 26 losse wetten samen tot 1 wet. Bij de wet horen vier Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB). Een Algemene Maatregel van Bestuur is een besluit van de regering waarin regels uit een wet verder worden uitgewerkt. Voordeel is dat niet alle details precies in de wet zelf geregeld hoeven te worden. Bovendien kan een AMvB veel makkelijker (en dus sneller) worden gewijzigd dan een wet. Een AMvB is een Koninklijk Besluit (KB) van de regering en kan, anders dan een wet, in principe zonder medewerking van de Staten-Generaal worden vastgesteld.
In de vier AMvB’s wordt de Omgevingswet uitgewerkt:
- Het omgevingsbesluit
Het Omgevingsbesluit regelt onder meer welke procedures er gelden. Welke procedures zijn er bijvoorbeeld voor het vaststellen van een omgevingsplan (gemeentelijk) of omgevingsverordening (provinciaal). Ook bepaalt het Omgevingsbesluit welk bestuursorgaan het bevoegd gezag is om een omgevingsvergunning te verlenen.
- Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl)
Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) beschrijft op welke wijze overheden regels moeten opstellen. De regels gaan over omgevingswaarden, instructieregels, beoordelingsregels en monitoring. De regels uit het BKL zijn algemene regels waaraan burgers, bedrijven en overheden zich moeten houden als ze bepaalde activiteiten uitvoeren in de fysieke leefomgeving. Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) bepaalt voor welke van deze activiteiten een omgevingsvergunning nodig is.
- Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl)
Met de invoering van de Omgevingswet vervalt het huidige Bouwbesluit 2012. De technische bouwvoorschriften van het huidige Bouwbesluit worden opgenomen in het Besluit bouwwerken leefomgeving, kortweg het Bbl. In het Bbl staan regels over veiligheid, gezondheid, duurzaamheid, bouwen (nieuwbouw), verbouwen (bestaande bouw) en gebruiken van bouwwerken. Het Bbl bepaalt ook wanneer er een meldingsplicht of een vergunningplicht geldt. Ook gaat het Bbl over het vergunningvrij bouwen en zijn in het Bbl bepalingen opgenomen die verband houden met het energielabel.
- Besluit activiteiten leefomgeving (Bal)
In het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) stelt het Rijk algemene regels voor activiteiten in de fysieke leefomgeving. In het Bal staat ook of voor die activiteiten een melding of omgevingsvergunning nodig is. Het Bal geldt voor alle partijen die actief zijn in de fysieke leefomgeving – burgers, bedrijven en overheid.
Vergunningstelsel verandert voor bouwen onder de Omgevingswet
Het vergunningstelsel voor het bouwen wordt gewijzigd in de Omgevingswet. Er wordt een knip gemaakt in het ‘ruimtelijk deel’ en het ‘technisch deel’. Er zijn door invoering van de Omgevingswet dus twee vergunningen, één voor de technische bouwactiviteit (technische bouwvergunning) en één voor de omgevingsplanactiviteit (ruimtelijke bouwvergunning). De technische toetst gebeurt door een kwaliteitsborger en de ruimtelijke toets wordt uitgevoerd door de gemeente.
–De technische bouwactiviteit (technische bouwvergunning)
De technische bouwactiviteit wordt getoetst aan het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Op grond van het Bbl kan er bij een technische bouwactiviteit sprake zijn van een vergunningsvrije, vergunningsplichtige en meldingsplichtige bouwactiviteit. Voor de bouwactiviteit wordt onder de Omgevingswet uitsluitend gekeken naar de bouwtechnische risico’s van de bouwactiviteit, en niet meer naar de plaats van de bouwactiviteit. Voldoet het initiatief aan de voorschriften uit het Bbl om zonder vergunning voor de activiteit bouwen te mogen worden gerealiseerd, dan maakt het voor die bouwtechnische kant van de knip niet uit of er aan de voor- of achterkant van een gebouw, in een weiland of zelfs in de openbare ruimte wordt gebouwd. Of het initiatief wel of niet op die plek mag worden gebouwd, wordt bepaald aan de andere kant van de knip, namelijk op basis van de omgevingsplanactiviteit.
–De omgevingsplanactiviteit (ruimtelijke bouwvergunning)
De omgevingsplanactiviteit wordt getoetst aan het omgevingsplan, waarin regels zijn opgenomen voor de fysieke leefomgeving. Het omgevingsplan bepaalt of er een vergunning nodig is. Dat kan per gemeente verschillen omdat elke gemeente zijn eigen omgevingsplan opstelt. Bij de omgevingsplanactiviteit wordt nog onderscheid gemaakt tussen een binnenplanse en een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.
Het omgevingsplan
Het omgevingsplan vervangt het geldende bestemmingsplan. In de praktijk hebben gemeenten meerdere bestemmingsplannen voor hun grondgebied. Onder de Omgevingswet moet iedere gemeente één omgevingsplan voor haar hele grondgebied vaststellen. Gemeenten krijgen ruimte om omgevingsplannen ‘globaler en flexibeler’ in te richten dan bestemmingsplannen. Op hoofdlijnen verloopt de procedure tot vaststelling van het omgevingsplan hetzelfde als het bestemmingsplan. In het omgevingsplan worden regels gesteld voor de fysiek leefomgeving. Vroeger stonden deze regels vermeld in het bestemmingsplan, de monumentenverordening, de kapverordening, de welstandnota en nog tal van ander verordeningen. Nu staan al deze regels vermeld in het Omgevingsplan. Alle regels die zien op de fysieke leefomgeving zijn opgenomen in het omgevingsplan.
Huidig bestemmingsplan wordt tijdelijk omgevingsplan
Als de Omgevingswet in werking treedt, heeft elke gemeente al een omgevingsplan. Feitelijk gaat het om de bestaande bestemmingsplannen die dan één omgevingsplan vormen. Dat wordt bestempeld als het ‘omgevingsplan van rechtswege’ of het ‘tijdelijke omgevingsplan’. Op basis van het tijdelijke omgevingsplan worden dan omgevingsvergunningen verleend. Gemeenten krijgen tot 1 januari 2032 de tijd om het tijdelijke deel van het omgevingsplan en andere regels over de fysieke leefomgeving om te zetten naar een nieuw omgevingsplan.
Onder de Omgevingswet verhuist een aantal regels van het Rijk naar gemeenten en waterschappen. Deze regels gaan automatisch op in het tijdelijke deel van het omgevingsplan. De regels voor de waterschappen komen terecht in de waterschapsverordening.
De regels hebben betrekking op onder andere horeca, detailhandel, bouwen en bijvoorbeeld emissies van geluid, geur en trillingen.
De koopovereenkomsten die wij hanteren zijn inmiddels aangepast aan de nieuwe Omgevingswet en vastgesteld door onder andere de NVM. De Omgevingswet is een ingrijpende verandering waar de komende periode nog veel over te doen zal zijn!
